Process vente
Étude de Maîtres Neble & Giraud
Vente immobilière, mode d'emploi
L’avant-contrat
Vous êtes propriétaire et vous avez trouvé un acquéreur pour votre bien, vous êtes acquéreur et vous avez trouvé un bien à acheter, n’attendez pas et prenez l’attache du notaire.
En effet, vous avez peut-être signé une offre d’achat ou une promesse unilatérale d’achat, ce document engage uniquement l’acheteur, mais pas le vendeur. S’il accepte l’offre au prix proposé par le potentiel acquéreur, la vente est réputée conclue et un avant-contrat sera alors signé.
Compromis ou promesse de vente ?
Le compromis de vente
Dans le compromis de vente (ou « promesse synallagmatique de vente »), vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice (hors le délai légal de rétractation de 10 jours, où la non-réalisation d’une condition suspensive, telle la non-obtention de son prêt par l’acquéreur).
La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié.
Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux. Toutefois, en cas de litige quant à la réalisation des conditions suspensives, les parties demeureront liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision de justice, alors que dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, les parties reprennent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acquéreur.
C’est la raison pour laquelle désormais, nous établissons une promesse de vente
La promesse de vente
Dans la promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente »), le propriétaire (nommé le promettant) s’engage auprès de l’acheteur (nommé le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une « option » pour un temps limité (généralement de trois mois).
Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. L’acheteur bénéficie, lui, d’un délai d’option pour décider s’il achète ou pas le bien.
En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation, en pratique de 5 à 10 % (comme pour le compromis de vente). S’il se décide à acquérir, cette indemnité s’imputera sur la somme à régler. Mais s’il renonce à acheter (hors le délai de rétractation de 10 jours où la non-réalisation d’une condition suspensive, telle que la non-obtention de son prêt) ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire en dédommagement de l’immobilisation de son bien.